관습법상 법정지상권이란?

관습법상 법정지상권이란?

민법상 법정지상권은 전세권에서의 법정지상권과 저당권실행 경매시의 법정지상권이 있다.
[법정지상권 민법 제366조]
제 366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

그렇다면 저당물의 경매가 아닌 매매, 공매, 상속 등으로 인해 토지주인과 건물주인이 달라진다면 보호 받을수 없을까? 이런 경우 관습법상 법정지상권이 성립하여 건물주인은 보호 받을수 있다. 이 관습법상 법정지상권은 법으로 정해져있는 것은 아니고 판례상 인정되고 확립된 개념이다.

관습법상 법정지상권 성립요건

1. 거래당시 토지위에 건물이 존재해야한다.
 - 미등기, 무허가 건물도 상관 없이 존재하기만 하면 된다.

2. 거래당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하여야 한다.
 - 처분될 당시에만 토지와 건물 소유자가 동일하면 되고, 원시적 동일성을 요구하는 것은 아니다.
 - 강제경매나 공매의 경우 판단시기는 저당권 설정 당시이다.

3. 매매 기타 적법한 원인으로 소유자가 달라져야 한다.
 - 매매, 증여, 대물변제, 공유물분할, 국세징수법상 공매, 강제경매 등 적법한 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 하며,

4. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

위의 요건을 하나라도 충족하지 못하면 관습법상법정지상권은 성립하지 않는다.
법정지상권 성립을 확인하기 위해서는 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 존재하였는지가 중요하다. 토지 위에 건물이 있느냐 없느냐에 따라 토지의 가치가 매우 다르기 때문이다.

관습법상 법정지상권의 존속기간

□ 30년 - 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때

□ 15년 - 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때

□  5년 - 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

관습법상 법정지상권의 기간은 법정지상권의 기간과 같으며 권리 또한 법정지상권과 비슷하다. 만약 토지나 건물을 거래한다면 관습법상 법정지상권이 성립하는지 반드시 확인해 본 후에 거래하는 것이 좋을 것이다.