토지개발행위 절차

토지의 최종 소유자는 대부분 건물을 지으려는 사람일 것이다.
그렇다면 전, 답, 임야 인 원형지를 건물을 지을수 있는 상태의 땅으로 만들어 놓는다면,
찾는 사람도 많아질 것이고, 원형지 상태에 비해 지가도 높아질 것이다.

토지투자에는 여러가지 방법이 있겠지만 이중 한 방법으로 원형지를 매수하여 건물을 지을수 있는 땅으로 만들어 매도 하는 방법이 있을 것이다.

전,답,임야에 건물을 지으려면 어떤 절차가 필요할까?
일단 이 땅에 건물을 지을만한 조건이 되는지 알아보고, 지자체에 허가를 받은 후 건물을 지을수 있도록 땅모양을 만들어 건물을 올려야 한다.
위의 일련의 과정을 개발행위라고 하는데 이 절차를 한번 알아보겠다.

개발행위허가를 받으려면


1. 건축법상 도로가 있는지..
어느 땅이든 건물을 지으려면 그 땅에 폭 4m이상의 도로가 붙어있어야 한다. 도로가 없는 땅을 맹지라고 하는데 이 맹지에는 건물을 짓기 어렵기 때문에 도로가 붙어있는 땅에 비해 가격이 저렴하다. 도로라고 아무 도로나 다 되는건 아니다. 건축법상도로로 자동차와 사람이 다닐수 있는 도로를 말하는 것이다. 예를 들어 고속도로는 여기서 말하는 도로에 해당되지 않는 것이다. 지적도상 표시되어 있는 도로가 인정되는 도로이다.
현황도로도 건축법상 도로로 인정 받을수 있는데, 현황도로의 폭이 자동차와 사람이 다닐수 있는 만큼의 너비를 갖추어야 하고, 오랜기간 공로로 사용되어 그 길을 막으면 다른 진입로르 찾을수 없을 때 행정담당자의 재량으로 그 길을 공로로 인정 받을 수 있다.
그 밖에 확인 방법은 해당법규를 그때그때 확인하여야 한다.

2. 배수로가 있는지..
건물에는 필수적으로 화장실이 존재한다. 이 화장실에서 나오는 오물은 정화조를 거쳐 배수로로 흘러 들어가게 된다. 이 배수로가 내가 매수 하려는 땅 근처에 있어야 한다.
쉽게 말해 똥물을 흘려보낼수 있는 도랑이 있느냐 여부이다. 도시내에서는 크게 상관 없지만, 시골 같은 경우는 반드시 확인해야 한다. 지적도상 구거라고 표현되는 곳이 이곳이며, 현황 배수로도 배수로로 인정 받을수 있다. 다만 현황 배수로의 최종배수지를 확인해야 한다. 최종배수지가 남의 논에서 끝난다면 개발행위허가가 나지 않기 때문이다.
시골에 보면 논으로 물이 들어가는 도랑이 있는데 여기는 배수로로 쓸수 없다. 아무리 정화조에서 정화가 된 물이라 하더라도 똥물은 똥물이기 때문에 개발행위허가가 나지 않는다.

개발행위허가에 있어 도로와 배수로는 엄청나게 중요한 역할을 한다. 투자를 위해 원형지를 매입할 때에는 건물을 지을수 있는지 여부를 꼭 확인해야 한다. 즉 도로와 배수로를 갖추고 있는 토지를 사야한다.
3. 토목vs건축 구분하라
토목은 땅에 건물을 지을수 있는 환경으로 바꾸는 행위이고, 건축은 건물을 지어올리는 것으로 토목과 건축은 별개이다. 개발행위허가는 토목허가인 것이다.
토목허가를 받고 토목공사를 한다는 것은 토지에 건물을 지을수 있다록 여러가지 조건에 맞춰 토지 모양을 바꾸는 일이다.


개발행위의 절차
위의 사항에 유의 하여 개발행위허가를 받으면 여러가지 조건이 수반되며 공사를 어떻게 하라는 도면이 나오는데 이를 토지이용계획도면이라고 하고, 이 도면에 따라 공사를 해야 한다. 도면대로 공사가 이루어졌다고 판단될 때 개발행위준공(토목준공)을 내준다.
건축허가는 건물을 어떻게 지을지 신고하거나 허가를 받는 것으로 여기에도 건물을 어떻게 짓겠다는 도면이 첨부된다. 그 도면을 건축도면이라고 하고 그 도면대로 건물을 지은뒤 검사를 받아 통과하면 건물준공을을 득했다고 한다.


개발행위허가의 절차를 간추리자면
농지,임야매입 - 개발행위허가(토목허가) - 토목공사 - 건축신고 및 건축허가 - 착공계접수 - 건물신축 - 개발행위허가준공(토목준공) - 건축물준공(건축준공) - 건축물 신축에 따른 소유권보존등기 - 지목변경신청(지목변경에 따른 취득세 납부)

주의 : 건축물을 지어야만 지목이 대지나 공장용지로 변하는것이지 개발행위허가나 건축허가를 득하였다고 해서 지목이 바뀌는것은 아니다.