법정지상권 지료계산방법

경.공매시 법정지상권이 성립하는 토지를 낙찰받으면 지료를 청구할 수 있다. 말 그대로 내 토지에 건물이 있어 내 토지를 사용하지 못하게 되니까 그 부분에 대한 사용료를 받는것이다.

[제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.]

 지료는 원칙적으로 당사자끼리 협의를 하여 결정한다. 그러나 토지 주인은 지료를 많이 받으려 할 것이고, 건물주인은 지료를 적게 내려고 할것이다. 이에 협의가 되지 않으면, 법원에 적절한 지료를 정해달라는 지료청구의 소를 제기해야 한다.

지료청구의 소를 받은 법원은 적절한 지료를 정해주어야 하는데 법관이 부동산의 전문가가 아닌 이상 적절한 지료의 가치를 정하기가 어려울 것이다. 그래서 지료청구의 소를 제기받은 법원은 감정평가사에 의한 감정평가를 요구한다.

법원은 일반적으로 감정평가사 감정가의 5~7%사이에 지료를 정한다.

감정평가사가 토지에 대한 감정평가를 할 때에는 건물이 없는 나대지 상태로 상정하여 평가 하여야 한다. 참고로 토지에 건물이 없는 경우가 있는 경우보다 가치가 높다. 토지에 건물이 없을 경우에는 여러가지 용도로 사용이 가능하지만, 건물이 있을 경우에는 토지의 이용에 제한이 있기 때문이다.

감정평가사의 보상평가지침이다. (참고하자)
월지료=(기초가격 × 연면적 × 기대이율)+ 필요제경비 / 12
※ 한국감정평가협회 보상평가 지침 제49조 제4항을 참조해서 정해짐

토지의 용도에 따라 기대이율이 다른듯 하며, 법원마다 판단하는 것이 다르기 때문에 명확히 정해져 있지는 않지만 대략적으로 감정가의 5~7%로 추정하면 된다.


[제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.]


지료청구소송까지 거쳐 지료 판결을 받았지만, 토지사용자(건물주)가 지료를 납부하지 않는다면 납부하지 않은 기간이 2년을 경과하면 법정지상권을 소멸 시킬수 있다.
철거소송+토지인도소송+부당이득금반환청구소송 등을 통해 내 토지에 대한 권리를 찾을수 있게 된다.