복잡하고 다양한 일상

미보상토지(미불용지)란 종전에 시행된 공공사업의 부지로, 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말함. 원칙적으로 공공사업에 편입된 토지는 사업시행 이전에 보상을 하여야 한다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 25조1항) 한마디로 보상이 지급되지 않고 도로, 공원, 하천 등 시설이 설치된 토지를 찾아서 보상신청하여 수익을 내는 것이다. 이번에는 미보상토지 찾는 방법을 알아보겠다. 위 물건을 예시로 보자.  충남 당진시 신평면 금천리 490-2번지이다. 지목이 도로이며 현황 사진상 도로밑에 깔려 있는 것으로 보인다. 그렇다면 먼저네이버나 다음 지도로 실제 현황을 확인해본다.   위성지도로 본 토지의 모습이다.  도로 밑에 깔려 있는것을 볼 수 있다. 그렇다면 이 도로의 정체를 알아야 한다. 자연적으로 발생한 현황 도로이거나 농어촌 도로라면 보상받기 어렵겠지만, 국가 또는 지자체에서 공공시설로써 설치한 도로라면 보상대상이 될 수 있고, 토지이용계획서를 보면 알 수 있다. 토지이용계획서는 토지이용규제정보서비스 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스 http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp 이곳에서 해당 주소지를 검색하면    위 도면을 보면 대로3류 중로2류에 저촉되어 있는 것을 볼 수 있는데, 위성지도와 비교해 보면 대로3류는 아직 개설되지 않는 계획만 잡혀 있는듯 하고, 중로 2류는 시도 13호선으로 개설된 도로로 보인다.  중로2류라는 도시계획으로 인해 설치된 도로로 볼 수 있다.  보상여부 확인방법!! 1. 지자체에 전화문의 가장 간편하고 손쉽게 알아낼 수 있는 방법이다. 이 토지의 경우 당진시청 토지관리과에 전화하여 문의하면 담당자가 보상여부를 알려준다. 2. 정보공개청구를 통한 문의 정보공개포털에서 문의하면 되는데 시일이 걸린다는 단점이 있으나, 답변이 근거가 될수 있으며, 확실한 것이 좋아 나의 경우 주로 정보공개청...

최근 미보상토지(미불용지)를 통한 투자가 있다는 것을 알게 되었다. 미불용지란 종전 공익사업 시행시 보상이 완료되지 못한 토지를 말하는 것이다. 미보상토지(미불용지)를 투자하려면 어떻게 해야될까? 과정은 간단하다. 1. 도시계획에 의해 설치된 도로, 공원, 하천 등에 해당 하는 물건이 공.경매에 나왔다. 2. 미불용지인지 확인한다. 3. 감정평가서를 통해 보상금액을 추정하여 입찰가를 산정한다. 4. 낙찰받아 보상신청을 한다. 미불용지의 장점은 이 토지를 반드시 매수해줄 대상(국가 또는 관공서)이 있다는 점과 보상금액을 예상 할 수 있다는 것이며, 단점은 보상금액을 잘못 분석하면 손해를 볼 가능성이 있고, 보상시기가 오래 걸려 자금이 묶일수 있다는 것이다. 부동산 투자는 무엇보다 경험이라고 생각한다. 첫 미불용지 투자 대상 토지를 드디어 발견했다. 감정가    1,892,000원 낙찰가    1,901,000원 보상예상 2,648,800원  군 담당자에게 미불용지임을 회신받고 첫회에 입찰하여 단독으로 낙찰 받았다. 수익보다는 미불용지를 한번 경험해보고자 낙찰 받았다.  감정평가서를 보면 획지조건과 행정적조건이 열세로 되어 있으며, 접도구역으로 평가하여 누계치가 0.805%로 평가 되었다. 위 유사부동산의 평가사례의 토지는 단양군청에서 2019년에 보상해준 땅이다.  단순하게 이 사례에 비추어 적어도 ㎡당 30,800원은 보상될것으로 판단했다.  이 계산에 따르면 내가 낙찰받은 토지의 보상금은 2,648,800원(30,800원X86㎡)이다.  이것 저것 뗄것 떼고 50만원 수익을 보고 당당히 첫회에 낙찰받았다. 그.러.나. 낙찰받고 다시 분석해보니 단단히 착각을 한 것이다. 만약 이 물건이 도로로 편입당시 현황이 지목과 같이 전으로 사용 되었다면 다행히 기존 분석이 맞다고 볼수 있으나, 도로로 편입당시 현황도로였다면 시세의 1/3로 감액하여 평가할 가능성이 있다.  결론만 말하...