보상토지 공매 낙찰

최근 미보상토지(미불용지)를 통한 투자가 있다는 것을 알게 되었다.

미불용지란 종전 공익사업 시행시 보상이 완료되지 못한 토지를 말하는 것이다.

미보상토지(미불용지)를 투자하려면 어떻게 해야될까?

과정은 간단하다.

1. 도시계획에 의해 설치된 도로, 공원, 하천 등에 해당 하는 물건이 공.경매에 나왔다.

2. 미불용지인지 확인한다.

3. 감정평가서를 통해 보상금액을 추정하여 입찰가를 산정한다.

4. 낙찰받아 보상신청을 한다.

미불용지의 장점은 이 토지를 반드시 매수해줄 대상(국가 또는 관공서)이 있다는 점과 보상금액을 예상 할 수 있다는 것이며, 단점은 보상금액을 잘못 분석하면 손해를 볼 가능성이 있고, 보상시기가 오래 걸려 자금이 묶일수 있다는 것이다.

부동산 투자는 무엇보다 경험이라고 생각한다. 첫 미불용지 투자 대상 토지를 드디어 발견했다.

감정가    1,892,000원

낙찰가    1,901,000원

보상예상 2,648,800원 

군 담당자에게 미불용지임을 회신받고 첫회에 입찰하여 단독으로 낙찰 받았다. 수익보다는 미불용지를 한번 경험해보고자 낙찰 받았다. 

감정평가서를 보면 획지조건과 행정적조건이 열세로 되어 있으며, 접도구역으로 평가하여 누계치가 0.805%로 평가 되었다.

위 유사부동산의 평가사례의 토지는 단양군청에서 2019년에 보상해준 땅이다. 

단순하게 이 사례에 비추어 적어도 ㎡당 30,800원은 보상될것으로 판단했다. 

이 계산에 따르면 내가 낙찰받은 토지의 보상금은 2,648,800원(30,800원X86㎡)이다. 

이것 저것 뗄것 떼고 50만원 수익을 보고 당당히 첫회에 낙찰받았다.

그.러.나. 낙찰받고 다시 분석해보니 단단히 착각을 한 것이다.

만약 이 물건이 도로로 편입당시 현황이 지목과 같이 전으로 사용 되었다면 다행히 기존 분석이 맞다고 볼수 있으나, 도로로 편입당시 현황도로였다면 시세의 1/3로 감액하여 평가할 가능성이 있다. 

결론만 말하자면 이 토지는 도로로 편입당시에도 현황도로로 사용되던 땅으로 보인다. 고로 보상시 1/3로 감액되어 평가될 가능성이 다분하다.

일단 결과는 나와봐야 알겠지만, 섯부른 투자는 내돈을 까먹을수 있다는 것을 뼈저리게 깨닫게 되었다.