절세Tip. 양도세 구하는 방법
부동산 거래에서 가장 절세할 수 있는 부분이 양도세일 것이다.
먼저 양도세를 구하는 방법부터 알아보자
1. 양도차익 구하기
양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
양도가액: 실제 거래한 금액
취득가액: 실제 취득한 금액
필요경비: 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용
양도세를 계산할때 필요경비로 공제해주는것은 크게 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용 등 3가지이다.
취득비용: 취득세, 중개수수료, 법부사 비용, 소유권 관련 소송 및 화해비용 등
자본적 지출액: 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비
발코니 샷시 설치 및 교체비, 방/베란다 확장 공사비, 바닥 시공비, 보일러 교체비 등
청구서나 은행계좌 송금내역등이 확인되면 필요경비로 인정해줌
* 부동산의 기능을 유지시켜주는 일상적 수리비는 제외됨, 벽지, 장판, 싱크대, 문 조명, 하수도관 교체비, 외벽 도색비, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사비, 타일 및 변기 공사비 등
양도비용: 중개수수료, 세무신고 수수료, 기타 컨설팅 비용, 매매계약서상 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도소송비 등
양도세에서 공제해주는 필요경비를 미리 알아두고 증빙서류들을 잘 챙겨두어 공제 받자
2. 과세표준 구하기
과세표준이란 세금을 부과하는 기준이 되는 금액으로
양도차익-장기보유특별공제-기본공제 = 과세표준
장기보유특별공제란 부동산을 장기간 보유하면 보유기간에 따라 공제율을 적용하여 납부할 세금이 줄어든다.
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하지만 2019년 12월 16 주택시장 안정화 대책에서 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간요건이 추가되어 연 8%의 공제율을 보유 4%, 거주기간 4%로 구분하여 2021년 1월 1일 양도분 부터 적용된다.
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양도소득의 기본공제는 연간 250만원을 공제해 준다.
3. 양도세 구하기
과세표준 x 세율 - 누진공제액 = 양도세
과세표준에 해당하는 양도세 세율을 곱하고 누진공제액을 빼주면 양도세가 나온다
양도세의 세율은 보유기간, 주택수, 해당부동산의 지역에 따라 적용율이 다르며 가산되는 경우도 있어 아래의 표를 보고 해당하는 세율을 찾아서 적용하여야 한다.
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4. 총납부세액 구하기
양도세+지방소득세(양도세의 10%) = 총납부세액
양도세를 낼때는 부가세로 지방소득세가 추가 되는데 지방소득세는 양도세의 10%이다.
위 공식에 맞춰 양도세 계산을 해 보자!
예시) 2주택자인 A는 10년전 경기도 광주시의 아파트를 4억에 샀다. 이지역은 비조정지역이다. 이번에 6억에 팔기로 계약했다. 실제 납부할 양도세는?
2주택자이지만 비조정지역이라 양도세 중과되지 않고, 장기보유특별공제율에 따라 공제 받을수 있다. 기본세율을 적용해서 계산하면됨
1. 양도차익
양도가액-취득가액-필요경비 = 양도차익
6억 - 4억 - 1,000만원 = 19,000만원
편의상 필요경비 1,000만원으로 계산
2. 과세표준 구하기
양도차익-장기보유특별공제-기본공제=과세표준
19000만원-3800만원-250만원=14,950만원(과세표준)
- 2주택자이며 10년 보유했으므로 장기보유특별공제율 20% 공제액 3800만원
- 기본공제 250만원
3. 양도세 구하기
과세표준 x 세율 - 누진공제액 = 양도세
14,950만원 x 35%-1,490만원 = 3,742만5천원(양도세)
과세표준에 해당하는 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼주면 양도세를 구할 수 있다.
14,950만원의 과세표준은 35%이고, 누진공제액은 1,490만원이다.
4. 실제 납부금
양도세+10%(지방소득세)=실제 납부금
3,742만5천원+374,250원=41,167,500원
A가 납부해야 할 양도소득세는 41,167,500원이다.
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